​Woning in voormalig kantoor niet altijd energiezuinig

26.04.2017 | Branchenieuws | 273 keer bekeken
​Woning in voormalig kantoor niet altijd energiezuinig

Elk jaar worden honderden leegstaande kantoorpanden omgebouwd tot woonruimte. De appartementen worden meestal energiezuinig opgeleverd, maar niet altijd, zo blijkt uit onderzoek.

In Nederland worden jaarlijks honderden gebouwen omgebouwd van bijvoorbeeld kantoor naar woonruimte. ‘Dit moment van transformatie is een uitgelezen kans om de gebouwen zo ver mogelijk te verduurzamen’, zo meldt adviesbureau W/E Adviseurs in het rapport ‘De energieprestatie van transformatieprojecten’. In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken onderzocht het bureau welke energiebesparende maatregelen in transformatieprojecten worden toegepast, hoe de energieprestatie verbetert en of financiële prikkels zoals subsidies hierbij kunnen helpen.

Energieprestatie
Na de transformatie van gebouwen zoals kantoren in woonruimte is de energieprestatie van koopwoningen overwegend goed. De woningen krijgen energielabel A of B. Sociale huurwoningen krijgen ook meestal label A of B en doen daarin niet onder voor koopwoningen. Uitzondering daarop zijn de transformaties in de zorgsector. Dat concludeert W/E Adviseurs uit onderzoek, waarbij 21 transformatieprojecten zijn geselecteerd uit een groslijst van projecten die bij het ministerie van BZK bekend zijn. De 21 projecten waren goed voor 3516 woningen, zo staat in het rapport over het onderzoek naar de praktijk van energiebesparing bij de projecten.

Geen streven
In de meeste projecten is niet gestreefd naar een bepaalde energetische prestatie van het gebouw of van de woningen, meldt het rapport. Bij enkele projecten is door de opdrachtgever een eis in termen van een energielabel (A, B of C) meegegeven, maar bij de meeste projecten gebeurde dit niet. Toch is de energieprestatie bij de meeste projecten wel verbeterd, concludeert W/E Adviseurs. Waar de energieprestatie vooraf overwegend zeer onzuinig was (label D tot en met G) is deze na de transformatie meestal zuinig (label A of B). Bij tijdelijke transformaties en transformaties van zorginstellingen is vaak geen sprake van energetische maatregelen bij de ingreep.

Tijdelijke en permanente transformaties
Er bestaat een groot verschil in energieprestatie tussen tijdelijke en permanente transformaties, zo blijkt uit het onderzoek. In de eerste categorie vallen de meeste zorgprojecten: de transformaties daar zijn vooral ingegeven vanuit veranderende wetgeving, om zorg en wonen te splitsen. Maar daar vallen ook gebouwen in waarvan de eigenaar nog niet goed weet wat de bestemming op lange termijn moet zijn. Hierdoor wordt in beide gevallen weinig gedaan aan de (energetische) kwaliteit van het gebouw. De ingreep is vooral gedreven door korte termijndoelen: het verhuren en generen van kasstromen, of op z'n minst voorkomen van leegstand.

Zorgenkindje
Zorginstellingen leggen de prioriteit vaak ook nadrukkelijk bij de zorgverlening en niet bij de kwaliteit van het vastgoed. Ook is veel onzeker over status en toekomstperspectief van het vastgoed op langere termijn. Bij de permanente transformaties met verder reikend tijdsperspectief is vaak wel sprake van kwaliteitsverbetering, meestal op initiatief van de opdrachtgever of eigenaar. De ambitie bij permanente transformaties is doorgaans een energielabel A, B of C, al wordt dat niet overal gehaald. Transformatie tot een energieprestatie op nieuwbouwniveau wordt in de projecten niet gehaald. Dat is ook niet verplicht. De energieprestatie moet wettelijk voldoen aan de norm waarin het gebouw werd gebouwd, niet waarin het werd getransformeerd.

Verbetering comfort
Energetische maatregelen worden bij permanente transformaties overal toegepast, ook als dat niet primair is bedoeld om de energieprestatie te verbeteren. Zo wordt enkel glas eerder vervangen om comfort of verkoopbaarheid te verbeteren. Bij transformaties speelt ook sterk mee dat tijdens de realisatie het oorspronkelijke ontwerp vaak ongewijzigd blijft. Anders dan bij nieuwbouw is het uitgangspunt niet ‘blanco’, maar een bestaande situatie. In de ontwerpfase wordt nadrukkelijker dan bij nieuwbouw gekeken naar wat technisch en financieel mogelijk is. Bestaande bouw heeft meer beperkingen om de energieprestatie fors te verbeteren. Dat geldt dus ook voor transformaties van gebouwen.

Financiële prikkels
Bij permanente transformaties kan een groter budget vaak leiden tot een ingrijpender verandering met ook meer aandacht voor verduurzaming en energiebesparing, zo blijkt uit interviews. Bij tijdelijke transformaties maakt extra geld niet zoveel uit. Financiële prikkels in de vorm van investeringssubsidies of fiscale regelingen kunnen in bepaalde gevallen leiden tot een betere energieprestatie, maar deze prikkels geven niet altijd de doorslag. Transformatie van utiliteitsgebouwen naar sociale huurwoningen wordt gestimuleerd door een verlaging van de verhuurderheffing via de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV). Er is echter geen specifieke stimulans voor energiebesparing bij transformatieprojecten naar woonruimte.

Wat willen bewoners?
Bewoners geven de voorkeur aan een woning met veel daglicht en waarbij de ramen open kunnen, zo blijkt uit onderzoek van CrisisLab. Dit onderzoek merkt warmte-isolatie aan als belangrijk, maar wat precies goed of slecht is geeft CrisisLab in het rapport niet aan. De (beperkte) mogelijkheid tot regelen van binnentemperaturen is een probleem dat de bewoners graag opgelost zien. Ventileren door het openzetten van ramen is vaak niet (voldoende) mogelijk. Ook worden problemen met de capaciteit van de vloerverwarming gemeld. Het is onduidelijk hoe deze klachten veroorzaakt worden, waardoor de klachten lastig aan technische eigenschappen zijn te koppelen.

Rapport
Download het rapport van W/E Adviseurs ‘De energieprestatie van transformatieprojecten’.

Foto: Het kantoor aan de Calandstraat in Rotterdam is omgebouwd tot appartementencomplex. Bij de transformatie is de energieprestatie flink verbeterd (foto Reinier de Jong).

Redactie Ensoc, 26-apr-17

Meld je aan voor de nieuwsbrief

Meld jezelf nu aan voor de Ensoc nieuwsbrief en ontvang het laatste nieuws, trends en aanbiedingen.

Reacties (0)

Reageren